Россияне не справляются с ипотечной нагрузкой

В банках зафиксировали снижение платежного бремени ипотечных заемщиков

Несмотря на кризис, заемщики стали тратить в 2020 году меньшую часть своих доходов на платежи по ипотеке, сообщили РБК в крупных банках. Нагрузку уменьшают низкие ставки, удлинение срока кредитов и рефинансирование старых займов

Россияне не справляются с ипотечной нагрузкой

Валерий Мельников / РИА Новости

В 2020 году российские ипотечные заемщики смогли снизить свою платежную нагрузку, несмотря на кризис и пандемию, рассказали РБК в крупных банках, которые специализируются на этом сегменте кредитования. В Банке России РБК подтвердили снижение долговой нагрузки ипотечных заемщиков в целом.

По данным регулятора, в третьем квартале среднее значение показателя долговой нагрузки (ПДН) таких клиентов составило 54%, то есть ипотечные заемщики тратили на обслуживание всех имеющихся кредитов (не только ипотеки) чуть больше половины своего дохода.

Во втором квартале среднее значение ПДН было выше — 57%.

  • Средний размер платежей по ипотеке за год упал с 30 до 25% от доходов клиентов ВТБ, сообщил зампред правления банка Анатолий Печатников. По его словам, снижение платежной нагрузки произошло рекордно быстро. «До этого соотношение платежа к доходу сокращалось на пять процентных пунктов в течение предыдущих четырех лет», — указал Печатников.
  • Общая долговая нагрузка по всем розничным кредитам стабильна, но средний доход ипотечных заемщиков в этом году вырос, говорит представитель банка «Открытие».
  • Уровень среднего платежа по ипотеке относительно дохода за год снизился на 2,6 п.п., оценивает руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова. По ее словам, сейчас показатель составляет около 26%.
  • Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич отмечает, что за последний год средняя сумма ипотечного кредита снизилась на 7%, а срок кредита вырос на 10%. В совокупности со снижением ставки это привело к уменьшению среднего размера платежа, заключает он.
  • В Сбербанке сообщили, что средний платеж по ипотеке сейчас меньше, чем был год или два назад, не раскрыв конкретных значений.
  • В Райффайзенбанке снижение соотношения платежей к доходам в этом году не наблюдали.

За счет чего ипотечники могли снизить платежную нагрузку

Сокращение платежа к доходу произошло за счет двух факторов — общего падения ипотечных ставок на рынке и растущего спроса на рефинансирование, считает Печатников.

Россияне не справляются с ипотечной нагрузкой

За 10 месяцев 2020 года средневзвешенная ставка по кредитам на жилье снизилась более чем на 1,5 п.п. — с 9 до 7,31%, следует из статистики ЦБ (pdf.). Стоимость ипотеки падала вслед за ключевой ставкой Банка России, а также благодаря новой льготной госпрограмме.

На этом фоне выдачи ипотечных кредитов обновляли рекорды начиная с июля. Всего с начала года ипотечный портфель банков вырос на 18,6% и превысил 8,86 трлн руб. на 1 ноября.

13,7% новых ссуд на жилье в этом году выдавалось на рефинансирование старой ипотеки, отмечали аналитики «Дом.РФ» (pdf.).

«С одной стороны, значительная часть кредитов могла быть рефинансирована под менее высокий процент.

С другой — ряд заемщиков могли воспользоваться ситуацией для получения нового кредита до того момента, когда рост цен на рынке жилья набрал полную силу», — поясняет старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

Он также допускает, что клиенты банков изменили свое поведение — даже состоятельные заемщики на фоне кризиса могли начать брать кредиты на меньшую сумму или растягивать срок.

Россияне не справляются с ипотечной нагрузкой

«Многие клиенты оформляют ипотеку на более долгий срок именно для снижения ежемесячного платежа и по возможности гасят ипотеку досрочно», — поясняет начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Игорь Селезнев. Увеличение среднего срока ипотечного кредита в этом году наблюдали в Сбербанке, «Открытии», Промсвязьбанке, Росбанке, «Уралсибе» и банке «Санкт-Петербург», сообщили банки в ответ на запросы РБК.

Согласно статистике ЦБ, в октябре средний срок, на который выдается ипотечный кредит, немного превысил 18 лет и составил 221,7 месяца. С начала года показатель увеличился на 1,5%, или примерно на три месяца. За тот же период средняя сумма ипотеки выросла на 8%, до 2,57 млн руб.

Хотя реальные располагаемые доходы россиян в кризис сокращались, заработок граждан не падал, отмечает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин: «Средняя номинальная зарплата за десять месяцев текущего года выросла на 6%, что также могло отразиться на соотношении платежа и дохода».

Доходы ипотечных заемщиков в этом году выросли, утверждает Печатников. По словам зампреда правления ВТБ, в абсолютном выражении размер ежемесячного платежа по ипотеке последние пять лет находится на уровне 24–25 тыс. руб.

, хотя средняя сумма кредита выросла в полтора раза. «Заемщики увеличили свои доходы, а средняя ставка по ипотеке на рынке снизилась почти вдвое.

Таким образом, за последние пять лет и особенно в 2020 году ипотека стала для россиян значительно доступнее», — заключает он.

Рост доходов ипотечных клиентов наблюдают и в «Открытии». «Люди, имеющие накопления, предпочли вложить деньги в недвижимость как альтернативу банковских вкладов», — говорит представитель банка.

По данным ЦБ, за десять месяцев 2020 года средства населения в рублях и валюте в российских банках выросли на 6,6%, до 32,6 трлн руб. в рублевом выражении.

Однако аналитики НРА указывали на чистый отток средств клиентов со срочных вкладов в 1,5 трлн руб. и на переток части сбережений граждан на эскроу-счета (учитываются в статистике регулятора по средствам населения в банках).

Эти счета используются при покупке недвижимости на первичном рынке, в том числе в ипотеку.

Ипотека могла стать еще доступнее, если бы не ажиотажный спрос из-за льготной госпрограммы, считает Жженова. «Снижение ставок по ипотеке вызвало всплеск спроса, а за ним рост цен как на строящееся жилье, так и на квартиры вторичного рынка. Если бы не этот фактор, по нашему мнению, показатель снижения среднего платежа по ипотеке к доходу был бы еще выше», — поясняет она.

Влияние льготной ипотеки на доступность жилья

Снижение ипотечного платежа относительно дохода — скорее математический результат, уверен Костюкевич: «Основным барьером (для заемщиков.

 — РБК) является не размер платежа, а размер первоначального взноса и стоимость самих объектов недвижимости.

Поскольку цены на недвижимость ощутимо выросли, то и в абсолютном значении увеличился размер первоначального взноса, что никак не способствует доступности ипотеки».

В третьем квартале стоимость одного квадратного метра в новостройках составила 76,2 тыс. руб., а на вторичном рынке недвижимости — 63,9 тыс. руб.

По сравнению с первым кварталом 2020 года, когда в России еще не действовала льготная программа ипотеки под 6,5%, цена за один квадратный метр выросла на 6,6 и 4,5% соответственно.

Льготная ипотека привела к ажиотажному росту спроса и росту цен на недвижимость, констатировала глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Она призывала вовремя свернуть госпрограмму, чтобы не допустить снижения доступности жилья и образования пузыря на ипотечном рынке.

Льготная программа как минимум повысила доступность ипотечных кредитов для российских заемщиков, говорит директор группы «финансовые институты» S&P Сергей Вороненко. Динамика процентных ставок останется основным фактором, определяющим рост ипотеки в России, хотя спрос на кредиты в 2021 году будет постепенно снижаться.

Риск, который сохраняется в ипотечном сегменте, — высокая долговая нагрузка заемщиков, указывает Вороненко: «Некоторые регионы характеризуются большей долей населения с высоким уровнем долговой нагрузки.

Кроме того, наиболее высокая задолженность часто отмечается среди заемщиков с низкими доходами, что обусловливает увеличение дисбалансов».

Невыгодные условия: Россияне начали массово отказываться от ипотеки

«Примерно треть клиентов, получивших предварительное одобрение по заявке на ипотеку, отказывается от получения кредита. Самая распространённая причина — размер процентной ставки», — говорится в исследовании.

https://www.youtube.com/watch?v=DPx2yk3Bqtk

Больше половины добровольно отказавшихся от ипотеки россиян рассчитывают получить ставку ниже 7,5% годовых, при этом размер дохода не позволяет им рассчитывать на такой размер процентов.

Порядка 20% участников исследования не устраивает срок кредита — они хотели бы рассчитаться с банком максимум за 10 лет, однако их коэффициент «платёж/доход» соответствует сроку кредитования от 20 лет.

Российский миллиардер обрушился с критикой на ипотеку

Российский миллиардер Игорь Рыбаков в очередной раз обрушился с критикой на ипотеку. Он посоветовал россиянам ни в коем случае не влезать в долги. Видео о минусах жилищного кредитования эксперт опубликовал на своем YouTube-канале.

«Сейчас реально очень многие покупают квартиры, потому что очень большое предложение «заманух» со стороны банков, рекламы со стороны застройщиков, — заявил Рыбаков.

— Реклама не содержит упоминаний о тех, кто потерял деньги на ипотеке. Реклама пишет нам о довольных домашних хозяйствах: вот живет теперь в своей квартире, платит ипотеку, у него есть свое жилье…

Да нету у них своего жилья! У них есть долг до смерти».

По словам бизнесмена, «квартира в ипотеку невыгодна, потому что нет никакой квартиры — все, что есть у тебя, это долг долгосрочный перед банком — внимание — под плавающую ставку». Рыбаков отметил, что банки вправе менять ставки, и даже если взять кредит под низкий процент, в будущем он может быть увеличен.

Читайте также:  Судебная практика по банкротству: свежие новости

«Ты читал договор? Почитай, ты удивишься», — предупредил эксперт.

«Это называется глупая глупость. Не берите займы, деньги — ни у кого. Вы берете себе петлю на шею», — добавил он.

Квартиры давно уже перестали быть хорошим инвестиционным вложением, подчеркнул миллиардер.

«Тот, кто покупает сейчас квартиры в расчете на то, что будет сдавать в аренду, они пыль сосут за копейки, — отметил он. — Ты вроде имеешь актив, ты рассчитывал, что он будет давать 2 процента от стоимости квартиры в год. А он дает 1 процент, полпроцента. Хорошо, если ты не теряешь деньги».

Рыбаков посоветовал россиянам «выбирать решение, которое содержит максимальную степень свободы для вас».

«Если вы идете в ипотечный кредит, вы всю свою жизнь ставите на кон банку. В этом основная проблема и недопонимание людей, что вместо свободы и маневра, которые у вас есть, вы теперь имеете одну дорожку — носить то, что вы зарабатываете, в банк. Остановитесь, это не наш выбор. Мы выбираем все и сразу, а не вот этот выбор, чтобы стать тюремной крысой», — заключил предприниматель.

В феврале 2021-го Рыбаков уже выступал с критикой ипотеки. Тогда он посоветовал соотечественникам увеличивать доходы и копить деньги, чтобы выплачивать всю сумму за квартиру сразу.

Более 80% самозанятых столкнулись с отказом в ипотеке

Большинство самозанятых россиян сталкиваются с отказом в выдаче ипотеки. Об этом сообщает РИА Недвижимость со ссылкой на исследование онлайн-супермаркета ипотеки Online-Ipoteka.

Более 80% самозанятых получают от банков отказ в ипотеке, при этом ежемесячный доход примерно 60% из них превышает 100 тысяч рублей.

Сегодня индивидуальные предприниматели с управленческой отчетностью и более низким уровнем дохода имеют больше шансов получить ипотечный кредит, отмечает гендиректор онлайн-супермаркета ипотеки Ирина Григорьева.

«Очевидно, недоверие к самозанятым гражданам объясняется субъективным восприятием банковских организаций из-за отсутствия опыта работы с такими заемщиками», — пояснила она.

Аналитики выяснили, что свыше 95% оформленных через сервис заявок самозанятых россиян получают одобрение и выходят на сделку в течение нескольких дней, но, когда граждане обращаются в банк напрямую, большая часть сталкивается с отказом.

Банк России назвал регионы-рекордсмены по просроченной ипотеке

Уровень просроченной задолженности по ипотеке в Калининградской области, Северной Осетии – Алании, Карачаево-Черкесии, Чечне и на Алтае в прошлом году в несколько раз превысил среднероссийские показатели, говорится в аналитической записке ЦБ.

«По итогам 2020 года в 63 из 85 регионов уровень просроченной задолженности по ипотеке был не больше среднероссийского, а значительное превышение среднего уровня (в два-четыре раза) наблюдалось только в пяти регионах (Калининградская область, Республика Алтай, Республика Северная Осетия – Алания, Карачаево-Черкесская Республика, Чеченская Республика)», — сказано в документе.

Однако в этих регионах было выдано всего около 1% от общего объема ипотечных кредитов. При этом региональная структура задолженности по ипотечным жилищным кредитам почти не изменилась. В трех из восьми федеральных округов (Центральном федеральном округе, Северо-Западном федеральном округе и Приволжском федеральном округе) сконцентрировано 63% от общего объема ипотечной задолженности.

В половине федеральных округов (Центральном федеральном округе, Северо-Западном федеральном округе, Южном и Дальневосточном федеральных округах) увеличилась их доля в общей задолженности по ипотеке за счет более быстрого прироста задолженности, чем в среднем по России. По данным регулятора, в начале 2021 года существенных изменений в структуре и динамике ипотечного рынка в разрезе федеральных округов не наблюдалось.

Матвиенко: условия льготной ипотеки должны зависеть от ситуации в конкретном регионе

Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко предлагает перейти к «умной региональной ипотеке», когда условия предоставления ипотечного кредита на льготных условиях зависят от социально-экономического положения каждого конкретного субъекта РФ.

«Мы считаем, что для дальнейшего развития сегмента льготной ипотеки нужно переходить к так называемой умной региональной ипотеке, где условия кредита зависели бы от объективной ситуации на рынке жилья и особенностей социально-экономического положения в конкретном субъекте РФ», — сказала председатель СФ в понедельник на встрече с представителями региональных банков с участием главы Банка России Эльвиры Набиуллиной.

Матвиенко добавила, что принимаемые меры не должны приводить к росту цен на жилье. Она отметила, что необходимо также развивать льготное ипотечное кредитование для индивидуального жилищного строительства.

«Это актуально для регионов, сельской местности и, конечно же, для семей с детьми», — пояснила спикер Совфеда.

Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках была утверждена правительством РФ в конце апреля 2020 года.

Она призвана поддержать россиян, которые хотят улучшить жилищные условия, и строительную отрасль, столкнувшуюся с падающим спросом на жилье и оттоком денег граждан из-за спада в экономике в связи с распространением коронавируса.

Ипотечный кредит на льготных условиях можно получить на сумму до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн рублей — в остальных регионах. Изначально программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но позже правительство РФ продлило ее до 1 июля 2021 года.

Кроме того, в РФ существуют программы ипотеки по льготной ставке не более 6% для семей с двумя и более детьми, рожденными в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.

Российские супруги объявили себя гражданами СССР и отказались выплачивать ипотеку

Семейная пара из Иркутска отказалась выплачивать ипотеку и в итоге лишилась квартиры. Супруги пытались избавиться от обязательств, объявив себя гражданами СССР. Они заявили, что не признают законы действующей власти.

О ситуации рассказала пресс-служба управления Федеральной службы судебных приставов (ФССП) по региону. В ведомстве уточнили, что пара состоит в межрегиональном общественном объединении «Союз славянских сил Руси», которое признано экстремистским на территории РФ.

По ипотечному кредиту пара задолжала 1,6 млн рублей, взысканием занимались в Свердловском отделении судебных приставов города. Супруги настаивали, что являются гражданами СССР и не намерены исполнять российские законы. Впрочем, кредит в банке они оформляли как граждане России.

В результате приставы арестовали однокомнатную квартиру в микрорайоне Синюшина гора и оштрафовали супругов ещё на 112 000 рублей. Недвижимость продали на торгах, полученных средств хватило для погашения задолженности вместе со сбором.

Подобные случаи происходят в России регулярно. К примеру, в марте 2018 года житель красноярского Ачинска оказался в трудной ситуации из-за большого количества взятых кредитов. Тогда он заказал в паспортном столе документ советского образца и перестал оплачивать займы и коммунальные услуги.

В ноябре 2019 года схожая история закончилась уголовным делом. Житель Владивостока назвал себя гражданином СССР и отказался выплачивать кредит, а для демонстрации серьёзности своих намерений показал судебному приставу топор. Его обвинили в угрозе применения насилия в отношении представителя власти.

Некоторым такую схему действий навязывают мошенники.

В том же ноябре 2019 года полиция возбудила дело против 60-летнего жителя Геленджика, который рекомендовал мужчине взять кредит на 3 млн рублей и пообещал, что выплачивать его не придётся.

Он выдал потенциальному заёмщику документ о том, что тот якобы является жителем Советского Союза и не обязан возвращать банку деньги. За свои услуги житель Геленджика потребовал 1,5 млн рублей.

Россиян предупредили об увеличении ставок по ипотеке

Повышение ключевой ставки до 5 процентов «ничего хорошего не предвещает» для российского рынка недвижимости, говорится в статье, опубликованной на сайте базы недвижимости Restate.ru. Эксперты прогнозируют увеличение ставок по ипотеке.

«Для рынка недвижимости это (повышение ставки — прим. «Ленты.ру») плохой знак. Ключевая ставка — это минимальный процент, под который Центробанк кредитует коммерческие банки. Иными словами, она определяет стоимость денег на определенный промежуток времени. При повышении ключевой ставки банки в свою очередь повышают проценты по кредитам и депозитам», — поясняют специалисты.

Они предупреждают, что ипотека может подорожать.

Одновременно станут более привлекательными условия по вкладам для населения, добавляют аналитики. Таким образом, инвестиционная привлекательность строящегося и вторичного жилья в обозримом будущем снизится.

«Пока, правда, рынок новостроек поддерживает льготная ипотека — ставки по ней не изменятся при любом решении ЦБ. Однако программу, скорее всего, продлевать после 1 июля не будут. По крайней мере, в ее нынешнем виде», — заключают эксперты.

Центробанк 23 апреля повысил ключевую ставку на 0,5 процентного пункта. Увеличение ставки произошло второй раз подряд по итогам заседания совета директоров ЦБ. Регулятор объяснил такой шаг повышенными темпами роста инфляционных ожиданий населения и бизнеса, а также устойчивым восстановлением спроса и смещением баланса рисков в сторону проинфляционных.

Читайте также:  Как узнать кредитный рейтинг бесплатно?

С 1 августа изменятся условия по ипотеке: что будет с ценами на новостройки и квартиры на вторичном рынке

Что изменится с 1 августа

Совет директоров Банка России решил повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом (от 15 до 20%). Речь идёт о кредитах, которые будут выдавать с 1 августа 2021 года.

— Положительным моментом действий ЦБ является борьба с необеспеченными кредитами. На рынке станет меньше покупателей, которые берут ипотеку, не имея собственных накоплений, без оглядки на возможные изменения макроэкономической ситуации и собственных финансовых возможностей, — считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков вспоминает, что аналогичное решение Центробанка уже было запущено 2−3 года назад, после чего многие банки ввели минимальный первый взнос 20%. Тогда это никак не повлияло на рынок ипотеки.

Сейчас же наблюдается тенденция, что банки, наоборот, понижают первый взнос до 10%. Кроме того, надо учитывать, что по государственным программам действует первый взнос от 15%, и этого уровня достаточно клиентам, чтобы взять ипотеку на довольно комфортных условиях.

— Единственное, что может произойти, — это увеличение кредитных ставок по сегментам с низким первоначальным взносом. Это классическая история — повышенная ставка компенсирует риски банка по таким кредитам, — полагает Алексей Новиков.

Помимо того что кредитная деятельность регулируется Банком России, она также регулируется и рынком. Девелоперы оказывают на него серьёзное влияние, например субсидируя первоначальный взнос для клиентов. Об этом говорит коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.

Соответственно, часть финансовой нагрузки (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) закономерно возьмут на себя девелоперы. Им выгодно, чтобы люди брали квартиры именно в ипотеку, потому что сейчас это главный драйвер спроса на первичную недвижимость.

— Думаю, банки будут регулировать вопрос не только с точки зрения величины первоначального взноса, но и с точки зрения кредитной истории конкретного заёмщика. Катастрофы на рынке не случится, но это будет фактором, влияющим на развитие отрасли.

Так как брать ипотеку с низким первоначальным взносом будет невыгодно, люди будут либо учиться копить, либо станут пользоваться предложением тех застройщиков, которые субсидируют ипотечную ставку.

Как правило, субсидированную ипотечную ставку предлагают в том случае, когда цена квадратного метра в их проекте выше рыночной. Но клиент в момент принятия решения сфокусирован именно на стоимости жилищного кредита и величине постоянных выплат.

Безусловно, это переключение фокуса внимания очень выгодно девелоперам, потому что позволяет повышать стоимость квадратного метра, — отмечает Александр Коваленко.

Ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом всегда считались рискованными. В настоящее время с учётом фактора пандемии риски банков выше, чем обычно: клиенты теряют или могут потерять работу, работодатели сокращают штат, плюс в целом доходы населения за последние полтора года снизились.

— Таким образом, ужесточение условий по первому взносу было объективно ожидаемо. На данный момент надбавки для ипотечных заёмщиков с первым взносом менее 20% составляют от 0,25% до 1,0%.

Например, в одном из банков, с которым мы работаем, для программы с нулевым первоначальным взносом ставки начинаются от 10,29%.

Но при этом полностью от данной программы банк не отказывается, — рассказывает директор по маркетингу ГК «Абсолют строй сервис» Никита Пальянов.

Он поясняет, что помимо низкого первого взноса кредитоспособность заёмщика оценивают по таким критериям, как стаж на последнем месте работы, должность, белая или серая зарплата, наличие зарплатного проекта в банке, наличие активов (недвижимость, автомобили) в собственности. Теперь проверка заёмщиков по всем этим критериям станет более тщательной и строгой.

— За последние 15 лет мы можем отметить всплески инвестирования в недвижимость в 2008 и 2014 годах, которые точно так же оказались кризисными для российской экономики. В эти периоды большинство покупателей (независимо от формы оплаты — 100% или ипотека) откладывали приобретение квартиры на «лучшее время».

Тем самым инвесторы, которым было что терять, становились одними из основных покупателей. Процентные ставки, конечно, вырастут, но вряд ли коснутся тех, кто уже успел воспользоваться льготной ипотекой. При кредите 5 млн рублей сроком на 15 лет повышение на 1% составляет примерно 2,5−3 тыс.

рублей ежемесячного платежа, — подсчитывает руководитель департамента консалтинга и аналитики НДВ «Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.

Чтобы не допустить заметного спада спроса на ипотеку, банки могут постараться сдержать рост ставок, повышая их только для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой.

В то же время для заёмщиков с низкой долговой нагрузкой они могут минимизировать рост ставки, поскольку конкуренция за качественных клиентов остаётся очень высокой, а нагрузка на капитал в таком случае вырастет несильно. Такое мнение высказывает коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов.

Сколько будут стоить квартиры в новостройках

Дмитрий Таганов считает, что до конца 2021 года на рынке новостроек цены продолжат расти, а спрос будет сохраняться на высоком уровне. Дело в том, что крупные девелоперы субсидируют ставки, создавая выгодные условия для покупателей. За время действия программы льготной ипотеки компании смогли накопить необходимый для этого финансовый ресурс.

— Ещё один важный момент — это повышение ключевой ставки. На прошлой неделе она выросла с 5,5 до 6,5%.

Если вслед за ней ставки по банковским депозитам так и не подрастут, то последует ещё один виток не ипотечного, а чисто инвестиционного спроса на квадратные метры со стороны владельцев депозитов с истекающим в этом и следующем году сроком.

Так что цены вполне могут преодолеть очередной временный потолок и подняться ещё на 3−5% осенью, — говорит шеф-аналитик TeleTrade Пётр Пушкарёв.

Рынок ждёт коррекция. Размер её будет зависеть от множества факторов, в том числе класса проектов и объёма спроса.

Так считает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

Он ожидает, что застройщики будут предлагать как дисконтные программы, так и совместные программы с банками-партнёрами: субсидированные ставки, ипотеку траншами и другие продуктовые решения, направленные на стимулирование спроса.

Никита Пальянов отмечает, что цены на недвижимость в меньшей степени подвержены влиянию ключевой ставки, они зависят от рыночных показателей, прежде всего от спроса. Он прогнозирует планомерное повышение на 1−1,5% в месяц. Более высокое повышение не имеет смысла, так как сможет снизить интерес потенциальных покупателей.

— Из-за общего ухудшения условий ипотечного кредитования вероятно повышение спроса на небольшое жильё. Его покупка станет промежуточным этапом. Люди будут сначала брать малогабаритное жильё, чтобы затем накопить денег и купить недвижимость нужной площади, — считает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.

По её мнению, в августе продолжится охлаждение рынка, которое началось в июле. На это влияет и сезон отпусков с общим снижением деловой активности. До конца лета ценовая стабилизация сохранится. Однако осенью в компании ожидают восстановления покупательской активности на рынке новостроек.

Юлия Судакова считает, что, несмотря на негативные факторы, до конца этого года стоимость квадратного метра может дополнительно увеличиться на 7−8%. Спрос по-прежнему превышает предложение, особенно в массовом сегменте. Хотя вывод новых проектов увеличивается, в компании отмечают дефицит нового жилья на рынке.

— Цены на первичную недвижимость в большей степени зависят от спроса. Обычно он выше в экономсегменте. Соответственно, для новостроек уровня комфорткласса и выше данные изменения не окажут значительного влияния на спрос, а следовательно, и на цены, — поясняет представитель компании «Мегалит — Охта групп» Алексей Плюта.

Сколько будут стоить квартиры на вторичном рынке

Взгляд на вторичный рынок у риелторов несколько другой. Так, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома считает, что вряд ли в августе цены на вторичное жильё как-то сильно поднимутся или, наоборот, опустятся.

Он обращает внимание, что вторичный рынок жилья крайне инертен. Изменения с объёмом предложения или ценами здесь происходят крайне медленно.

— Пока мы наблюдаем на вторичном рынке старой Москвы рост цен предложения. С начала нынешнего года средняя цена квадрата увеличилась на 11,6%, усреднённая стоимость объекта — на 9%. Происходит это из-за того, что некоторые продавцы выставляют своё предложение на продажу по весьма высокой стоимости.

Так что в августе, как и осенью, рост цен предложения во вторичном сегменте жилья может продолжиться.

Самые востребованные у покупателей объекты, которые дорожают быстрее остальных, — 1-комнатные и наиболее бюджетные 2-комнатные квартиры с хорошими качественными характеристиками, расположенные в районах с развитой инфраструктурой, желательно недалеко от станции метро или МЦК, — отмечает Сергей Шлома.

При этом он обращает внимание на разницу в цене предложения и цене реализации (по которой проходят сделки). Далеко не всегда квартира продаётся за ту сумму, за которую её выставляет собственник.

Так, стоимость реализации квартир с начала года серьёзно не изменилась ни в одном из округов старой Москвы.

По предварительному прогнозу, продажные цены будут оставаться на том же уровне до конца нынешнего года.

— Вторичный рынок — так исторически сложилось — постфактум будет реагировать на изменения конъюнктуры на первичном. Цены в августе будут в том же диапазоне, что и в июле, — считает Вадим Бутин.

Впрочем, есть и другое мнение. Руководитель отдела продаж ИСГ «Мармакс» Анна Терехова отмечает рост интереса к сегменту вторичного жилья. Это связано с тем, что за последний период там не было такого стремительного роста цен, как на первичном рынке. Она считает, что повышенный спрос на вторичку неизбежно повлечёт за собой и повышение цен.

Во время загрузки произошла ошибка.

Спрос россиян на льготную ипотеку упал вдвое после изменения госпрограммы

Крупные банки в июле зафиксировали снижение спроса россиян на льготную ипотеку после изменения условий государственной программы, а в целом темпы роста числа новых заявок на ипотеку с господдержкой сократились в 2,5 раза, следует из комментариев банков и данных оператора программы, института развития «Дом.РФ», которые изучил РБК.

По данным «Дом.РФ», на 15 июля банки приняли 1,74 млн заявок на льготную ипотеку с момента старта программы в апреле 2020 года. За первую неделю действия обновленной программы было подано около 10 тыс. заявок, за вторую — 11 тыс.

Для сравнения: за последнюю неделю действия старой льготной программы таких заявок было 28 тыс., а, например, прошлой осенью подавалось по 30–35 тыс. заявок в неделю. В крупнейших городах падение было более сильным: в Москве за первую неделю июля было подано 852 заявки, за вторую — 469 против 4,7 тыс.

в конце июня; а в Санкт-Петербурге — 464 и 1087 соответственно против 3,2 тыс.

Всего, по данным на 15 июля, банки выдали 578,1 тыс. льготных кредитов на покупку жилья, их общий объем составил 1,8 трлн руб.

Читайте также:  Как очистить плохую кредитную историю в общей базе

Программа льготной ипотеки на квартиры в новостройках была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера. Выдачи кредитов по ставке до 6,5% должны были завершиться 1 июля 2021 года, но президент Владимир Путин предложил продлить программу — уже во второй раз, но с новыми условиями.

Максимальная ставка по кредиту выросла до 7%, а предельный размер кредита радикально снизился — до 3 млн руб. для всех регионов России. Раньше в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно было взять кредит на сумму до 12 млн руб., а во всех остальных субъектах — до 6 млн руб.

Изменение условий льготной ипотеки «снизит ажиотажный спрос на жилье», она не будет так сильно влиять на стоимость недвижимости, говорила глава Банка России Эльвира Набиуллина.

Как ситуацию видят в банках

В Газпромбанке снижение спроса в первые недели июля составило примерно 55% по сравнению с первыми двумя неделями июня.

Промсвязьбанк (ПСБ) в первую неделю июля зафиксировал падение спроса на льготную ипотеку в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Снижение интереса характерно почти для всех регионов, рассказала руководитель управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева.

ВТБ отмечает, что ранее основной спрос формировали Москва и Санкт-Петербург с областями (их совокупная доля превышала 40% от всех заявок). Сейчас спрос на субсидирование в этих регионах сократился примерно на 80%.

Росбанк за первые две недели действия обновленной программы получил почти в три раза меньше заявок, чем за аналогичный период 2020 года. Если сравнивать со стартом прежней программы, то активность клиентов в прошлом году была выше в два раза, говорит директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.

Банк «Зенит» фиксирует двукратное увеличение спроса по льготной ипотеке на сумму кредита до 3 млн руб., но общий объем заявок по данной программе сокращается.

МКБ видит более чем четырехкратное снижение числа ипотечных заявок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Совкомбанк и банк «Санкт-Петербург» также наблюдают сокращение. Падение спроса отмечают не только банки, но также застройщики и агентства недвижимости, добавляет старший вице-руководитель розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.

В банке «Дом.РФ» отметили, что обновленная программа продолжает пользоваться спросом у клиентов. К настоящему моменту банк получил более 600 обращений почти на 1,5 млрд руб. по новым условиям — за аналогичный период прошлого года в банк поступило более 2,4 тыс. заявок на 8,3 млрд руб. Однако на старте запуска программы, в апреле 2020 года, банк получил 64 заявки на 196 млн руб.

  • В РНКБ количество заявок незначительно уменьшилось, однако до конца месяца этот показатель может измениться, отмечает представитель банка: «За 15 дней июля было принято в работу всего на 5% меньше заявок, чем в предыдущие месяцы действия программы».
  • На платформе «Цифровая ипотека» (агрегатор заявок на ипотеку) спрос на льготную ипотеку в первые две недели июля снизился на 50% по сравнению с показателями первого полугодия 2021 года.
  • Как льготная ипотека теряет популярность

Сокращение спроса было ожидаемым, так как целью введения обновленных условий являлось влияние на рост стоимости жилья в тех регионах, где выгода заемщиков от участия в программе нивелировалась ростом цен на недвижимость, объясняет управляющий директор Совкомбанка Артем Языков.

Довольно много потенциальных заемщиков старались успеть взять ипотеку по старым условиям, а новые условия отрезали крупные регионы, которые обеспечивали значительную часть спроса, рассуждает старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Руслан Коршунов.

По его мнению, в дальнейшем темпы роста могут ускориться, но ажиотажа уже не будет.

Основная причина уменьшения спроса — снижение максимального размера кредита, говорит начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. В большинстве городов за время действия госпрограммы платежеспособный спрос на недвижимость уже в значительной мере реализовался, добавляет Татьяна Чернышева.

Из-за новых условий льготной ипотеки меняется и первоначальный взнос — некоторые банки говорят о его росте.

«Если раньше большинство покупателей имели в наличии 10–20% суммы, требуемой для покупки квартиры в новостройке, то сейчас льготной ипотекой в мегаполисах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге (где стоимость нового жилья в основном намного превышает 3 млн руб.

— РБК), будут пользоваться заемщики, располагающие значительным первоначальным взносом (50% и выше). В частности, спрос на льготную ипотеку может быть со стороны заемщиков, желающих улучшить жилищные условия за счет продажи старого жилья и приобретения нового с привлечением ипотеки», — рассуждает Чернышева.

В Москве спрос на льготную ипотеку снизился с момента корректировки ее параметров, поскольку под новые требования подходит минимальное количество вариантов на столичном рынке новостроек, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, это прежде всего квартиры небольшого метража в Новой Москве.

Директор по маркетингу московского застройщика MR Group Евгения Старкова подтверждает: несмотря на то что общий объем ипотечных сделок в компании в июле составляет около 60%, доля льготной ипотеки сейчас почти равна нулю.

В регионах влияние изменения программы на спрос не так велико, говорит коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

По оценкам «Цифровой ипотеки», доля заемщиков с первоначальным взносом до 15% снизилась с 32 до 23%, с первоначальным взносом 20–50% — выросла с 48 до 54%, с первоначальным взносом выше 50% — увеличилась с 16 до 19%.

Кроме низкого кредитного лимита негативное влияние на спрос оказывают летний сезон и непростая экономическая ситуация, добавляет Литинецкая. Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что на спросе помимо всех перечисленных факторов сказалась также аномальная жара.

Как изменение господдержки повлияет на рынок

Большинство ответивших на запрос РБК банков зафиксировали перемещение спроса на льготную ипотеку из крупных городов в регионы с более доступным жильем.

Директор по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрий Охрименко указывает, что спрос сместился в сторону более дешевого жилья.

«Увеличить первоначальный взнос, чтобы попасть в льготный кредитный лимит, не на что, поэтому остается только покупать более дешевое жилье в ущерб либо качеству, либо локации», — объясняет он.

Несколько банков зафиксировали перемещение спроса в льготную семейную ипотеку, которую теперь начали выдавать семьям с одним ребенком. По оценкам ВТБ, за счет низкой ставки и выгодных условий ее доля на рынке может вырасти в три раза и составить около 12%.

Снижение максимальной суммы кредита до 3 млн руб. сократит выдачи ипотеки, но при этом позволит предоставить поддержку нуждающимся слоям населения, полагает Языков: «Программа станет более антикризисной и не обернется дальнейшим агрессивным ростом цен на жилье, который ранее был спровоцирован в том числе ажиотажным спросом инвесторов именно на ипотеку, а не на покупку жилья».

Гендиректор сервиса «Синица» Наталья Шаталина прогнозирует, что спрос на ипотеку по итогам второй половины года будет на 25–30% ниже, чем в том же периоде прошлого года. «Но провала мы не увидим, поскольку застройщики и банки подготовились к изменениям и разработали совместные программы субсидирования ставок, а часть покупателей переключатся на программу семейной ипотеки», — говорит она.

Застройщики и брокеры не ждут снижения цен вслед за замедлением спроса. Шаталина ожидает замедления темпов роста цен — с возвратом к динамике на уровне инфляции.

Литинецкая также ждет замедления роста цен, но полагает, что этот факт может быть нивелирован растущей себестоимостью строительства.

Застройщики отмечают также, что с переходом на эскроу-счета цены во многом зависят не столько от спроса, сколько от финансовой модели проекта, утвержденной банком.

За прошлый год банки выдали рекордный объем ипотечных кредитов — на 4,4 трлн руб.

В прогнозах на этот год аналитики расходятся: эксперты НКР, в частности, ожидают, что в этом году рекорд может быть побит — за счет успешной первой половины года и стремления граждан успеть взять ипотеку по более низким ставкам на фоне ужесточения политики ЦБ.

В других рейтинговых агентствах — «Эксперт РА» и НРА — полагают, что прошлогодний максимум преодолен не будет: как за счет изменения условий льготной ипотеки, так и за счет действий ЦБ, опасающегося перегрева рынка.

  1. Юлия Кошкина Евгения Чернышова,
  2. Надежда Федорова
  3. Источник — РБК

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *