Проценты по ипотечным займам снизят до рекордных 0,1%?

Проценты по ипотечным займам снизят до рекордных 0,1%?

Обратите внимание на ипотечные продукты, которые предлагает банк, где открыт ваш зарплатный счет. В этом случае банк знает наверняка, каков ваш ежемесячный доход, доверие к вам как к заемщику растет, а значит, процентная ставка по ипотеке может оказаться ниже сразу на несколько процентных пунктов.

Да, чем больше сумма первоначального взноса, тем ниже риски для банка. Поэтому банк предоставит кредит на более выгодных условиях. В большинстве банков взнос должен составлять от 10% до 40% от общей стоимости жилья, но можно внести и большую сумму.

Проценты по ипотечным займам снизят до рекордных 0,1%?

До оформления ипотеки желательно обзавестись кредитной историей. Для этого можно взять небольшой потребительский кредит или оформить кредитную карту. После успешного погашения задолженности, можно обращаться за ипотечным кредитом.

Подробнее можно узнать в материале: «Как улучшить кредитную историю?»

Если у вас молодая или многодетная семья или один из супругов — военный, стоит предоставить банку документы, подтверждающие право на льготу. Это может снизить ставку на несколько пунктов.

Узнать подробнее о льготных программах ипотеки можно в материале: «Как сэкономить до 2 млн рублей на ипотеке?»

Если у вас уже есть ипотека, можно попытаться снизить ставку с помощью рефинансирования. Обратитесь в банк, где оформлен ваш кредит. Вероятно, он сможет предложить более выгодные условия.

Изучите продукты других банков. Зачастую они готовы предоставить более выгодные условия, чтобы заполучить клиента, а вместе с ним и проценты по его ипотечному кредиту.

Правда, в этом случае процесс рефинансирования окажется сложнее — в новый банк придется заново предоставлять пакет документов, который вы собирали на этапе подачи первой заявки.

Потребуются и дополнительные финансовые затраты: оплата оценки недвижимости, регистрации новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1 тыс рублей) и страховки (рассчитывается индивидуально).

Подробнее о способах рефинансирования можно узнать в материале «Как рефинансировать ипотеку?»

Если у вас родился второй ребенок и вы получили материнский капитал, сертификат можно использовать, чтобы закрыть часть ипотечного кредита заранее и уменьшить размер переплаты (подробнее).

Также получение выплаты могут рассчитывать многодетные семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года появился третий или последующий ребенок (подробнее).

Проценты по ипотечным займам снизят до рекордных 0,1%?

Получите консультацию специалиста о том, как снизить ставку по ипотеке с помощью программ господдержки!

Как снизить переплату по ипотеке: 3 рабочих способа, как не переплатить по ипотечному кредиту

Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, которая предполагает большие ежемесячные взносы, из-за чего оказывается непосильной для большей части населения. По этой же причине переплата по ипотеке становится огромной. С целью снизить кредитную нагрузку заемщики пытаются узнать как сэкономить и платить меньше.

Содержание статьи:

Ключевые ставки на ипотеку и рефинансирование 

На сегодняшний день процент переплаты по ипотеке априори снижен до минимума. Средняя ставка зафиксирована на уровне 7,23%, на первичном рынке она составляет 5,86% и на вторичном — 7,97%. В 2017 году средневзвешенная ставка по ипотечному кредитованию опускалась до 11,45%

Проценты по ипотечным займам снизят до рекордных 0,1%?

В прошлом году регулятором были внесены изменения и показатель по ставке рефинансирования существенно упал, поскольку уровень инфляции позволял принять такое решение. В результате частные банки стали снижать проценты.

Это связано с тем, что банкам стали доступны кредиты на более выгодных условиях от ЦБ. Чтобы привлечь максимальное количество заинтересованных заемщиков, у них получилось постепенно снижать процентную ставку.

Например, прошлой осенью ВТБ и Сбербанк практически сразу отреагировали на позитивные изменения. Снизив показатель, банки получили большой приток клиентов. 

От того, на каком уровне находится процентная ставка, зависит многое.

Например, один клиент оформил ипотечный кредит на 3 млн. рублей сроком на 20 лет по ставке 12% годовых. Используя аннуитетную систему без досрочного погашения, размер переплаты составит почти 5 млн. рублей за 20 лет.

Заемщик, оформивший ипотеку по ставке 7,23%, существенно экономит. За 20 лет размер переплаты составит 2,7 млн. рублей

Оформление ипотеки в 2021 году становится более выгодным по сравнению с предыдущими годами. Государство запустило ряд программ поддержки, таких как сельская ипотека, субсидирование приобретения новостроек и семейная ипотека.

Благодаря данной социальной политике средняя ставка снизилась до 7,23%. В планах у Правительства уменьшить показатель еще на несколько пунктов за счет снижения ставки по семейной ипотеке с 6-5% до 2-3%.

Перед тем, как подписать договор, важно понимать, что проще сэкономить до оформления ипотеки, чем после. Максимально сократить размер переплаты возможно только в том случае, если заблаговременно ознакомиться с подводными камнями предложения, также рекомендуется ознакомиться с ключевыми условиями по договору. 

Существует несколько вариантов, как уменьшить проценты: 

  • погашение в досрочном порядке; 
  • оформление налогового вычета с возвратом; 
  • рефинансирование. 

Досрочное погашение 

Согласно действующему законодательству, каждый клиент имеет право в досрочном порядке погасить часть суммы или вернуть весь долг. Заемщик выплачивает проценты только за дни фактического использования средств.

Так, например, если ежемесячно вносить больше денег, чем минимальный платеж, остаток к погашению будет меньше. 

В данном случае возникает серьезная проблема: не каждый заемщик имеет такую возможность в рамках собственного заработка. Поэтому выходов из ситуации не так много. Можно задействовать материнский капитал и уменьшить срок кредитования, сохранив ежемесячный платёж на прежнем уровне.

Если появилась возможность досрочно рассчитаться с банком, то автоматически будет сделан новый расчет переплаты по ипотеке за вычетом неиспользованных дней.

Проценты по ипотечным займам снизят до рекордных 0,1%?

Возврат, или налоговый вычет 

Альтернативный, менее эффективный вариант. Гражданин, являющийся налогоплательщиком, имеет право каждый год оформлять возврат на часть денежных средств с уплаты налога. Максимально доступная сумма составляет 650 000 рублей за все время и разбивается на части в течение нескольких лет. 

Так, например, при средней заработной плате в 50 000 рублей, заемщик может вернуть за год в качестве вычета 78 000 рублей и использовать их на погашение ипотечного кредита. Если процедуру повторять каждый год, можно существенно сократить размер переплаты. 

Использовать программу рефинансирования можно в том случае, когда ставка по новому предложению значительно ниже первоначального кредита. В 2016 году ипотечный кредит приходилось брать под 13%, а в 2021 году средневзвешенная ставка по рефинансированию ипотеки составляет 7,86%

Например: Сумма кредита — 3 млн.руб. под 13% годовых, при использовании аннуитетной схемы платежей. Срок займа — 20 лет. Ежемесячный платеж — 35 147,27 руб.

За 5 лет переплата составит — 1 552 261,12 руб. Остаток долга — 2 830 044,89 руб. Предположим, что через 5 лет удалось рефинансировать ипотеку в другом банке под 7,86%.

Сразу снижается ежемесячный платеж до 26 817,15 руб., а это почти на 24%.

Изначально стоимость пользования кредитом была 5 435 344,80 руб. После рефинансирования она составила 3 549 203,23 руб. Удалось уменьшить переплату по ипотеке почти на 35%.

Расчет произведен при помощи калькулятора рефинансирования ипотеки CALCUS.RU и изменен был только один показатель — ставка. Также можно поменять срок кредита.

Дополнительно проверить данные можете на ипотечном калькуляторе онлайн.

Стоит отметить, что данная услуга может значительно сократить расходы, если выбрана дифференцированная система платежей. 

Внимание: рефинансирование выгодно проводить при действии долгосрочной ссуды, а не в ситуации, когда кредит оформлен на 1-2 года. 

При досрочном погашении ипотеки важно выбрать какой показатель будет уменьшен: сумма ежемесячного платежа или срок кредита. Внести деньги можно 2 способами: электронно через личный кабинет банка или при физическом посещении его офиса.

Первый вариант удобен тем, что процедуру погашения можно произвести прямо не выходя из дома, достаточно оформить доступ в личный кабинет банка. Порядок действий следующий:

  • если открыто несколько карт, выбрать ту, с которой будут списаны деньги; 
  • отметить показатель к уменьшению: сумма ежемесячного платежа или срок кредита;
  • через календарь указать дату погашения;
  • ввести сумму к списанию; 
  • кликнуть на оформить заявку. 

Внимание: в зависимости от банка-кредитора, порядок действий может быть изменен, поэтому предварительно рекомендуется позвонить на горячую линию. 

При личном посещении офиса банка достаточно подать заявление через специалиста. Транзакция проводится от 1 до 3 дней в зависимости от банка-кредитора и времени подачи заявки.

Как вернуть переплату по ипотеке, или налоговый вычет 

Существует 2 способа возврата налогового вычета: 

Чтобы оформить возврат, предварительно нужно заказать справку в налоговой для подтверждения данного права. Можно заказать в электронном виде через «Мой налог». Максимальный срок действия справки составляет 1 месяц. Поэтому для работодателя придется предоставлять справки из налоговой каждый год для оформления; 

  • Через налоговую инспекцию.

В текущем году можно вернуть НДФЛ за прошлый год. На основании законодательства к возврату доступны денежные средства за 3 предыдущих года.

Чтобы подать заявление, необходимо подготовить следующий пакет документов: 

  • Паспорт гражданина РФ;
  • Справка с работы по форме 2-НДФЛ;
  • Заполненная декларация 3-НДФЛ;
  • Копия договора купли-продажи недвижимости, зарегистрированном в государственном реестре;
  • Свидетельство о праве собственности или выписка из государственного реестра;
  • Копия кредитного договора с банком;
  • Справка из банка о фактически уплаченных процентах;
  • Банковские реквизиты для перечисления вычета.

Рефинансирование 

Чтобы оформить рефинансирование, нужно подать заявление в интересующий банк и приложить следующий пакет документов: 

  • копия паспорта; 
  • копия СНИЛС; 
  • документы на квартиру: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), договор купли-продажи; 
  • документы по первому кредиту: кредитный договор, график платежей, справку об остатке ссудной задолженности и справку об отсутствии текущей задолженности; 
  • документы, подтверждающие текущий доход: справку о доходах и трудовой договор или другие документы; 
  • технические документы на квартиру; их можно получить в Бюро технической инвентаризации (в Петербурге — в Проектно-инвентаризационном бюро); 
  • выписку из домовой книги; 
  • выписку с финансово-лицевого счета квартиры (можно заказать в МФЦ или на сайте Госуслуг); 
  • справку о реквизитах в первом банке; 
  • документы, подтверждающие оплату квартиры (выписка со счёта, расписка); 
  • анкета для страхования; 
  • отчет об оценке квартиры. 

Внимание: перечень документов зависит от внутренней политики банка. 

В качестве идеального решения, задуматься о конечной переплате по займу стоит до его оформления. Существует несколько факторов, влияющих на размер итоговой суммы. 

Проценты по ипотечным займам снизят до рекордных 0,1%?

Схема погашения 

Выбирая аннуитетную систему платежей, заемщик сначала погашает размер накопленных процентов, а остаток распределяется на тело кредита. Соответственно большая часть платежа отводится на погашение процентов, а не основного долга. 

Читайте также:  Кредитная амнистия: свежие новости

Дифференцированная система оказывается более выгодной в плане переплаты: вся сумма делится на равные части и из этой суммы вычисляется процент согласно установленной процентной ставке. Однако и здесь есть важный нюанс: первое время придется погашать большие суммы. Постепенно размер платежа будет уменьшаться. 

Ставка 

Даже небольшое изменение процентной ставки в меньшую сторону дает положительный результат. 

Первый взнос 

Чем выше первоначальный взнос, тем меньше размер переплаты. Поэтому рекомендуется вносить первоначально, как можно больше денежных средств. 

Срок погашения 

Чем больше срок кредитования, тем больше придется переплачивать денежных средств.

Заключение

Перед тем, как оформлять ипотеку, стоит задуматься, как сэкономить деньги на переплате и какие методы возможно использовать в каждом конкретном случае. В первую очередь, стоит постараться расплатиться с банком за более короткий промежуток времени, чтобы снизить переплату по процентам. 

???? Как снизить процент по ипотеке в 2021 году

Уменьшить процентную ставку по ипотечному кредиту можно несколькими способами. Рассмотрим варианты оформления новой или действующей ипотеки на более выгодных условиях.

Проценты по ипотечным займам снизят до рекордных 0,1%?

Экономия на этапе оформления: оформляем ипотеку по низкой ставке

Зарплатный банк

Чтобы сэкономить на процентах и не переплачивать, важно оформить ипотеку на максимально выгодных условиях. Наиболее лояльные условия банки предлагают зарплатным клиентам. Так, если вы получаете заработную плату на карту Альфа-Банка, то можете рассчитывать на скидку в размере 0,4% от базовой и на другие особые условия для зарплатных клиентов банка.

Подтверждённый доход

Уменьшить процент при оформлении ипотеки помогает подтвенный доход. Как правило, уверенность в платёжеспособности заёмщика снижает риски банка и позволяет предлагать более низкую ставку.

Выбор в пользу новостройки

Можно ли снизить ставку по ипотеке на стадии подбора недвижимости? Да, поскольку банки предлагают разные ставки при покупке жилья на вторичном рынке и в новостройках. В большинстве случаев ставки по ипотечным программам на недвижимость в новостройках ниже, чем на рынке вторичного жилья.

Первоначальный взнос

Сумма первоначального взноса важна для банков в определении итоговой ставки для выдачи ипотечного кредита. Чем больше первоначальный взнос, тем выше вероятность, что банк предложит кредит под низкий процент — с повышением ставки банки снижают свои риски.

Оформление страховки
Страхование не является обязательным, но влияет на процентную ставку по кредиту. Так, при страховании предмета залога, а также жизни и здоровья заёмщика банки предлагают более выгодные условия кредитования. Разница с исходной ставкой может составлять до 4%.

Кредитная история

Индивидуальный кредитный рейтинг также влияет на то, какие условия предложит банк. Надежным заёмщикам, добросовестно исполняющим кредитные обязательства, доступны более лояльные условия, чем клиентам с плохой кредитной историей.

Перед тем как подавать заявку на ипотеку, проверьте свою персональную кредитную историю через БКС. Бюро кредитных историй бесплатно предоставляет сведения о персональном рейтинге физических лиц дважды в год. Получить свою кредитную историю можно на портале Госуслуг.

Также желательно погасить действующие кредиты — это положительно отразится на кредитном рейтинге и снизит кредитную нагрузку.

Что ещё влияет на размер ипотечной ставки?

Стоит узнать о действующих льготных программах кредитования в своём регионе. Взять ипотеку под сниженный процент могут военнослужащие, семьи, в которых родился второй ребёнок, молодые семейные пары.

Родители двух и более детей могут воспользоваться социальной ипотекой по ставке от 4,29% годовых.

По льготной ставке можно не только оформить новый кредит, но и рефинансировать уже имеющийся, то есть снизить процент и уменьшить размер выплат.

Для молодых семей и работников бюджетной сферы, нуждающихся в улучшении жилищных условий, действуют субсидии. Государство компенсирует до 35% стоимости приобретаемого жилья.

Кто может рассчитывать на снижение ставки

Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования банки предлагают заёмщикам, которые соответствуют всем предъявляемым требованиям. Высокие шансы на снижение ставки по ипотеке на этапе подачи заявки имеют граждане от 21 года до 75 лет на дату погашения кредита, имеющие постоянный подтверждённый доход. Также оценивается непрерывность рабочего стажа.

Банки лояльны к клиентам:

  • •имеющим в собственности ликвидные активы: недвижимость, автотранспорт, акции компаний и др.;
  • •с отличной кредитной историей без просрочек и судебных исков;
  • •с первоначальным взносом более 20%;
  • •участникам зарплатных проектов.

Как снизить процентную ставку по действующей ипотеке

Уменьшить процентную ставку можно и по уже оформленному ипотечному кредиту. Существует несколько способов:

  1. Рефинансирование. Процедура предусматривает перекредитование на более выгодных условиях. Как правило, переоформить кредит лучше в другом банке, предлагающем снизить ставку по ипотеке на несколько пунктов. В Альфа-Банке действуют выгодные процентные ставки — рассчитать вашу выгоду можно в калькуляторе рефинансирования.

  2. Реструктуризация. Фактически реструктуризация задолженности не снижает саму ставку, но позволяет сделать платежи более комфортными.

    По согласованию с банком вы можете изменить срок кредитования или сумму ежемесячных платежей.
    Прежде чем рефинансировать ипотеку в другом банке, рассчитайте стоимость переоформления.

    Заплатить придётся за оценку объекта недвижимости, снятие/наложение обременения в банке, оплату нового страхового полиса и др.

На решение банка о предоставлении клиенту более выгодных условий по кредиту влияет несколько факторов:

  • •отсутствие просрочек по выплатам;
  • •время, когда была оформлена ипотека;
  • •оставшаяся сумма задолженности;
  • •размер текущей процентной ставки.

Как рефинансировать ипотеку в Альфа-Банке

В Альфа-Банке можно рефинансировать ипотеку в размере до 80% в сумме от 600 000 до 50 000 000 рублей. Перекредитование позволяет объединить несколько займов в один, изменить валюту и срок кредитования, уменьшить размер ежемесячных платежей.
Чтобы перевести ипотеку в Альфа⁠-⁠Банк, заполните стандартную форму на сайте.

  • •укажите данные о доходах, паспортные данные и получите предварительное одобрение за минуту;
  • •заполните анкету, указав дату заключения действующего ипотечного договора.
    Рефинансирование доступно гражданам России, Украины и Республики Беларусь старше 21 года. Для оформления потребуются:
  • •паспорт либо документ, подтверждающий легальность пребывания на территории РФ;
  • •СНИЛС;
  • •ИНН;
  • •военный билет;
  • •документы, подтверждающие занятость и/или доход. Принимаются электронные выписки по зарплатному/накопительному счёту.

Все документы для оформления можно загрузить на сайте Альфа-Банка.

Если ипотека оформлена на квартиру в новостройке, оценка недвижимости не потребуется. Для вторичного жилья выберите один из двух вариантов: вызвать оценщика или сделать оценочный альбом самостоятельно. Далее сделайте фото, выберите страховую компанию и оплатите услугу онлайн.

После того как служба банка проверит документы, с вами свяжется сотрудник банка и сообщит о решении.

Как реструктурировать ипотеку

Во многих банках воспользоваться реструктуризацией могут следующие категории заёмщиков:

  • •родители или опекуны несовершеннолетних детей;
  • •многодетные семьи;
  • •родители детей до 24 лет, обучающихся очно в высших учебных заведениях;
  • •инвалиды, а также родители детей-инвалидов;
  • •ветераны боевых действий;
  • •участники программ по поддержке молодых семей.

Реструктуризировать долг вправе физические лица, доход которых снизился на треть или более по независящим от них причинам.

Какие документы нужны

Чтобы реструктурировать долг, зачастую банки требуют следующие документы:

  • •паспорт РФ;
  • •копия кредитного договора;
  • •график внесения платежей;
  • •справка о доходах за последний год;
  • •трудовая книжка, справка из службы занятости населения с указанием номера пособия.

Перечень документов может меняться в зависимости от внутренних регламентов банка. В некоторых случаях требуются копии закладных документов на недвижимость, а также сведения об имеющихся задолженностях.

Этапы оформления

Прежде всего заёмщик пишет заявление в банк. В документе важно описать причины изменения финансового положения. Дополнительно потребуются выписки из ЕГРП о залоговом имуществе. Заявление и комплект документов передаются в кредитно-финансовую организацию, после чего оформляется кредитное соглашение на новых условиях.

Программы субсидирования в 2021 году

Сделать ипотеку выгоднее помогают и дополнительные меры государственной поддержки:

  • •льготное кредитование на приобретение недвижимости в новостройках по сниженной ставке. Доступно для всех граждан России. Действует во всех регионах страны. Максимальная сумма кредита по программе — 12 000 000 рублей;
  • •Семейная ипотека. Ипотечный кредит по льготной ставке для родителей двух детей и более или для родителей ребёнка-инвалида;
  • •Материнский капитал и другие выплаты помогут сэкономить существенную часть бюджета;
  • •Дальневосточная ипотека для семей с супругами в возрасте до 35 лет. Позволяет приобрести квартиру в одном из Дальневосточных регионов по минимальной ставке 2%.

Другие способы

Как ещё можно снизить ставку по ипотеке? Посмотреть, какие скидки предлагает банк в рамках программ ипотечного кредитования. В Альфа-Банке базовая ставка уменьшается при покупке недвижимости у ключевых и эксклюзивных компаний-партнёров, а также при быстром выходе на сделку: в течение 33 дней с момента одобрения.

Почему банк отказывается снижать ставку?

К наиболее распространённым причинам относятся:

  • •просрочки по ежемесячным платежам;
  • •отказ от оформления страховки жизни, здоровья или предмета залога;
  • •плохая кредитная история;
  • •наличие крупных кредитов на момент подачи заявки.

Что делать, если банк отказал

Прежде всего важно понять причину отказа кредитора и по возможности её устранить. Если дело в высокой закредитованности, попробуйте закрыть другие долговые обязательства.

Если банк, в котором у вас оформлена ипотека, не захотел снизить ставку, попытайтесь получить одобрение в другом.

Иногда наличие положительного решения по рефинансированию от другого кредитора повышает вероятность смягчения условий в своём банке.

Если первый раз не увенчался успехом, подождите некоторое время, а затем снова подайте заявку. Предварительно убедитесь, что у вас нет видимых причин для отказа.

Важно понимать, что снижение ставки по ипотеке не является обязанностью банка. Кредитор сохраняет за собой право решать, будет он уменьшать её или нет.

Сколько раз можно снижать ставку

Здесь нет чётких ограничений, а последнее слово остаётся за банком-кредитором. Некоторые кредитные организации готовы рассматривать повторные заявки, если между новой и первой прошло не менее одного года.

Что говорит закон

Прямого закона, регламентирующего процедуру снижения процентных ставок по ипотеке, нет. Отношения между кредитором и заёмщиков регулируются ФЗ № 102. В законе прописаны правила составления ипотечного договора, а также процесс оформления прав на недвижимость.

Но за последние несколько лет в действующее законодательство внесены некоторые изменения, которые позволили снизить ключевую ставку Центробанка РФ. В марте 2020 года В. В. Путин рекомендовал Банку России принять меры, направленные на снижение полной стоимости жилищных кредитов.

Разницу между ставками банкам выплачивает государство. Таким образом, кредитным организациям компенсируют недополученную прибыль от выдачи ипотеки под сниженный процент.

Заключение

Каждый заёмщик вправе обращаться в банк с заявлением о снижении процентной ставки при изменении условий жизни, а также при снижении ключевой ставки ЦБ РФ. Но окончательное решение о смягчении условий кредитования принимает банк-кредитор. При этом он оценивает собственные риски, а также убеждается, что заёмщик соответствует всем требованиям.

Ипотека даром: выгодно ли брать кредиты на жилье «по нулевым ставкам»

В апреле, в разгар ограничительных мер из-за COVID-19, чтобы поддержать рынок жилья и кредитования правительство запустило госпрограмму льготной ипотеки на новостройки под рекордно низкую за всю историю ипотечного рынка России ставку — 6,5%.

Сейчас максимальный размер займа по ней составляет 6 млн рублей, а для жителей Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей. Размер минимального первоначального взноса — 15%.

Программа действует до 1 ноября, однако в четверг, 24 сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правительство намерено ее продлить.

18 сентября председатель ЦБ Эльвира Набиуллина сказала, что около половины выданных в последние месяцы ипотечных кредитов было оформлено по льготным программам. Ажиотажный спрос на жилье по льготному кредиту подтверждают и застройщики.

Наример, у ГК «Инград» в августе 82% от всех кредитных договоров пришлись именно на долю льготной ипотеки, сказал Forbes президент компании Павел Поселенов.

Читайте также:  Особенности банкротства отсутствующего должника в 2021

У ФСК 80% ипотечных сделок — по льготной программе, говорит глава управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК Андрей Вербицкий.

Многие застройщики решили самостоятельно поддержать интерес к новостройкам в условиях сокращения доходов населения и совместно с банками разработали собственные программы кредитования (см.таблицу).

 Суть в том, что строительная компания назначает срок, в течение которого субсидирует оплату процентов и платежи по основному долгу клиента. Таким образом, клиент гасит кредит по ставке, близкой к нулевой.

Насколько большая выгода для потенциального покупателя? Forbes сравнил разные условия кредитования на конкретном примере — покупке квартиры стоимостью 10 млн рублей, на которую покупатель берет в ипотеку 8 млн рублей кредита на 20 лет.

В первом случае — это кредит по льготной госпрограмме в 6,5%, во втором — по совместной программе банка и застройщика при условии льготной ипотеки. И третий вариант —  по совместной программе банка и застройщика по обычной ставке.

В расчет также был взят средний срок досрочного погашения ипотеки в России (6-7 лет по данным Сбербанка), и не учитывалась страховка.

Получается, что сэкономить покупатель на таких программах, действительно, может. Но и застройщики не теряют от таких программ. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая указывает, что застройщик субсидирует ставки за счет отказа в скидке. В результате, по ее словам, прибыль от продажи квартиры остается прежней.

Такое предложение — «ипотека под 0%», по подсчетам Литинецкой, подходит покупателям, которые планируют выплатить полную сумму за короткий срок (5-7 лет). Иначе выгоднее получить скидку на приобретение квартиры, поскольку девелоперы обычно субсидируют ставку на первые 6-12 месяцев, а далее начинает действовать льготная (6,5%) или базовая программа (порядка 8%).

«Нулевые» ставки являются, по сути, маркетинговым инструментом стимулирования спроса, объясняет коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. «Надо сразу сказать, что абсолютного 0% не бывает, это маркетинговый ход.

По закону, клиент должен заплатить хотя бы 0,01% — эту ставку и имеют в виду, когда говорят про «ипотеку 0%», — сказала она. Ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.

ру Инна Солдатенкова считает, что «нулевые» ставки действуют на неликвидные квартиры —  как правило, с большим метражом и высокой стоимостью.

Нужна ли рынку поддержка? 

По прогнозу рейтингового агентства НКР, падение продаж на рынке первичного жилья по итогам 2020 года составит около 25% по отношению к 2019-му.

При этом темпы восстановления спроса в дальнейшем не превысят 5% в год.

«Учитывая это, рынок новостроек сможет вернуться к показателям 2019 года не раньше, чем через пять лет», — делает вывод директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков.

По его словам, действие программы льготной ипотеки в совокупности с реализацией отложенного спроса апреля-мая 2020 года уже привело к росту цен на первичное жилье.

С конца мая по конец августа 2020 года средние суммы ипотечных сделок выросли на 8%.

Основной рост (порядка 7%) произошел с июля по август, когда объем льготных ипотечных кредитов вырос на 60% (до 432 млрд рублей), сказал Диваков.

Но застройщики в период пандемии стали ограничивать предложение из-за переносов сроков сдачи проектов, и дальнейшие повышение цен может привести к замедлению темпов восстановления спроса, считает он. Учитывать стоит и падение доходов населения. По расчетам НКР, с начала года по сентябрь оно составило около 6% и к концу 2020 года может достигнуть около 9%.

20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes

Можно брать: почему не стоит ждать снижения ипотечных ставок

22 года назад, когда ипотека только появилась в России, кредит на покупку жилья можно было достаточно легко получить под 30%, а то и 40% годовых на 3-5 лет. 15% в валюте считались выгодным предложением. Последние годы ставка колебалась в районе 10%, но уже в рублях. Также на рынке появились льготные ипотечные программы, включая те, что субсидирует государство.

Так, в апреле 2020 года в России запустили льготную ипотеку на покупку жилья в новостройках. По этой программе кредит выдают под максимум 6,5%, у Сбербанка и того ниже — 6,1%. Но при этом ставки по ипотеке в России все равно выше, чем, например, в странах ЕС. Разбираемся, почему так происходит.

Как банк устанавливает цену ипотеки?

Стоимость кредитов вообще и жилищного в частности формируется из нескольких составляющих.

Во-первых, это цена фондирования. Проще говоря, стоимость денег, по которой банк сам привлекает средства. Среди основных источников фондирования можно выделить средства клиентов – физических и юридических лиц, заимствования от ЦБ РФ, привлечение от других банков и займы на российском или иностранном рынке.

На текущий момент ставки по вкладам физических лиц составляют 3,5-5%, а по депозитам юридических лиц – около 3,7-5,5%. Привлечение средств от Федерального казначейства обходится банкам по ставкам на уровне 4,3%. Чем надежнее банк, тем дешевле для него привлечение средств.

Соответственно, и своим заемщикам (в том числе физическим лицам) он может предложить лучшие условия кредита. 

Кроме того, существуют взносы банков в АСВ — Агентство по страхованию вкладов. Российские банки платят 0,4% от портфеля пассивов физических лиц, а западно- и центрально-европейские — всего 0,1%. 

Также существует так называемая норма обязательных резервов ЦБ. Это доля средств привлеченных депозитов, которую коммерческие банки должны держать в ЦБ в качестве резерва на беспроцентном счете. Таким образом, на выдачу кредита банк должен привлечь депозит на большую сумму, что дополнительно увеличивает стоимость кредитных ресурсов еще на 0,2% годовых.

Во-вторых, в цену ипотеки включены операционные расходы банка. Это и аренда офиса, и реклама, и зарплаты сотрудников. Кроме того, сюда входят расходы на оформление и обслуживание ипотеки. 

От операционных расходов тоже зависит цена кредита.

«При среднем размере ипотечного кредита в России в два миллиона рублей банк тратит 40 тысяч рублей, что сразу добавляет 2% от среднего размера кредита к издержкам», — рассказывает ТАСС главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.

Он уточняет: с другой стороны, кредиты гасятся в течение длительного времени, и эти издержки можно распределить на несколько лет, пока кредит не будет обслуживаться. Чем больше сумма и длиннее срок кредита — тем ниже удельные операционные расходы.

В-третьих, это маржа — то, что приносит прибыль банку. Вопреки бытующему мнению, ипотека — низкомаржинальный продукт: на этом виде кредитования банки зарабатывают немного, маржа составляет около 1%. 

И четвертое — риски. Главным образом, риск невозврата. В отличие от других кредитов, ипотека считается низкорисковым кредитованием, поскольку в залоге у банка остается квартира. Однако есть российская специфика — у нас в стране банку достаточно трудно реализовать залог по ипотечному кредиту, если у заемщика начались проблемы.

Так было с валютными ипотечниками — люди взяли кредит на покупку квартиры в иностранной валюте, поскольку процент был существенно ниже, чем у рублевой ипотеки. Но в 2014 году рубль подешевел по отношению к доллару и евро — и заемщики с рублевыми доходами оказались не в состоянии платить по счетам.

«Люди оказались в объективно трудной ситуации, но тем не менее, не вернув кредит банку, они также считали, что квартиру тоже продавать не обязаны», — вспоминает Михаил Матовников. Центробанку тогда пришлось встать на сторону заемщиков.

Одновременно регулятор фактически сделал невозможным получение и выдачу ипотеки в иностранной валюте. 

Кроме того, нужно учитывать, что ипотека выдается на очень длительный срок, и за 25-30 лет могут возникнуть новые риски, которые не могут предусмотреть ни заемщики, ни банк. А сумма ипотеки, в отличие от потребительского кредита, всегда многократно превышает годовой доход заемщика.

Но в отличие от тех, кто берет средства в долг на покупку, например, телевизора, большинство ипотечных заемщиков действительно соизмеряют свои силы — и, несмотря на все вышеупомянутые риски, обычно платят исправно, утверждает Михаил Матовников.

За всю историю ипотечного кредитования в России уровень невозвратов по ипотеке измеряется долями процента, это неплохой показатель. И кредитный риск — не решающий фактор в стоимости ипотеки.

Если сложить все упомянутые издержки, процент по ипотеке должен быть на уровне 7,5%. Но обычно он выше — если только речь не идет о спецпредложениях с государственным субсидированием. Происходит это из-за того, что российские банки должны учитывать еще один риск — процентный. 

Лишний процент

Инфляция в последние годы в России находилась на достаточно низком уровне, Банк России снижал ключевую ставку, и тенденция к дальнейшему снижению сохранялась до последнего времени. А это означает, что ипотека тоже должна была дешеветь.

 Но ипотека — кредит долгосрочный, и банки должны учитывать не только текущую ключевую ставку (то есть фактически стоимость денег для них), но и риск, что ставка изменится.

В 2021 году вполне возможно, что ставки развернутся — и для банков очень серьезно изменится экономика ипотечных продуктов, полагает Михаил Матовников. 

«Что должно случиться, чтобы премия за процентный риск в составе ипотечного кредита упала? То же самое, что должно случиться для того, чтобы вкладчики были готовы размещать вклады под 3,5% на 10 лет.

Должна быть высокая уверенность, что ставки и дальше останутся на этом уровне, и это зависит от успеха денежно-кредитной политики Центрального банка, от макроэкономической стабильности в стране и от того, чтобы история низких процентных ставок продержалась в России достаточно долгий период времени» — рассуждает главный аналитик Сбербанка. Именно поэтому ставки в Европе ниже.

Читайте также:  Что такое судебный приказ о взыскании задолженности?

Разница ставок. Россия vs Европа

До 2014 года Россия наряду с Украиной, Беларусью и Казахстаном была в первой десятке стран с самой высокой инфляцией за последние 10 лет. Достаточно вспомнить 2019 год, когда еще не было серьезного падения цен на нефть и пандемии коронавируса. В России инфляция была 3%, в Италии — 0,5%.

В Чехии реально высокая инфляция на уровне 20% была в начале 90-х. Последние почти 30 лет она не превышала 5%, а последние 15 колебалась в пределах 1-3%. Только в этом году показатель вырос до 3,6% из-за пандемии коронавируса. Центробанк Чехии понизил учетную ставку на 75 базисных пунктов — сейчас она на уровне 0,25%.

В России ключевая ставка — 4,5%. 

Период инфляционной стабильности в Чехии исчисляется десятилетиями. И банки, и граждане уверены, что ставки не будут меняться долго. Поэтому в Чехии ипотеку можно взять под 2-3%. 

«Если бы Россия при нынешнем уровне инфляции и нынешнем уровне ставок ЦБ существовала лет десять, то можно быть уверенным, что наши ипотечные ставки (без учета субсидий) находились бы сами по себе на уровне порядка 6,5-7%, на 1,5-2% ниже текущего уровня выдач», — говорит Михаил Матовников. 

Очень низкая инфляция и уж тем более дефляция — это тоже плохо для экономики. Тогда она в буквальном смысле слова замирает. Если деньги с каждым днем дорожают, люди их придерживают, чтобы завтра купить на них больше. Соответственно, спрос падает – а вслед за ним падает и производство.

Если не нужно производить больше, то не нужны и работники — начинает расти безработица. Именно для борьбы с дефляцией в некоторых странах ЕС в 10-е годы устанавливали отрицательные кредитные ставки.

Кроме того, проценты по кредитам зависят и от валюты – например, чешская крона до последнего времени лишь укреплялась по отношению к доллару и евро. 

Как взять дешевую ипотеку?

Кризис — время возможностей, это как раз про ипотечное кредитование. Вообще, по плану нацпроекта ставки по ипотеке должны снизиться до 7,9% к 2024 году, но уже сейчас есть шанс взять кредит дешевле. У Сбербанка есть несколько программ с господдержкой.

Ипотеку с господдержкой для семей с детьми можно оформить по ставке от 1,2%  на первые два года (по программе субсидирования от застройщика). По аналогичным условиям с субсидией можно приобрести новостройку в ипотеку по запущенной в апреле этого года программе господдержки — ставка составит от 2,6%  на первые два года.

Государство объявило о старте льготной программы, чтобы простимулировать спрос в строительной отрасли. Купить по этой программе квартиру можно только в новостройке и только у юридического лица.

Максимальная сумма кредита -12 млн рублей в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленинградской области, до 6 млн рублей — в остальных регионах России. Предложение действует до ноября. 

Всего (по подсчетам правительства) россияне смогут получить до 250 тыс. кредитов на общую сумму больше 740 млрд рублей. В программе задействованы несколько банков.

Оформить этот кредит и другие ипотечные продукты можно через сервис «ДомКлик» — инструмент Сбербанка для поиска, продажи, покупки и аренды жилой и коммерческой недвижимости.

Это новый для России продукт — здесь можно полностью пройти весь путь покупки жилья: и найти квартиру, и подготовить документы, и оформить сделку. 

Естественно, на сайте или в мобильном приложении можно воспользоваться калькулятором, где сразу видно, на какие скидки стоит рассчитывать, покупая жилье от застройщика или квартиру как молодая семья с детьми.

При покупке готовой квартиры, размещенной на «ДомКлик», тоже дается скидка в 0,3 процентных пункта к ипотечной ставке. Здесь же можно получить онлайн-одобрение как ипотеки, так и объекта недвижимости.

То есть купить квартиру в кредит можно бесконтактно с соблюдением социальной дистанции. 

Могут ли ставки опуститься еще ниже в ближайшее время?

Тенденция к снижению ставок действительно существует: еще в конце 2019 года средняя ставка превышала 9%, а по результатам мая этого года – уже 7,4%. Возникает вопрос: если они будут падать и дальше, может, через год ипотеку можно будет оформить вообще под 5-6%?

Но все не так просто. На самом деле при снижении ставки сумма платежей уменьшается не так сильно, как многие думают, говорит Михаил Матовников. Например, согласно статистике ЦБ, в среднем ставка выдач сейчас составляет 7,4%, сумма кредита – 2 млн.

260 тыс. руб, и берут его на 218 месяцев – это 18 с небольшим лет. Выходит, что в этом случае средний платеж  — около 19 тыс. рублей. Если бы ставка была не 7,4% а, скажем, 6%, он бы составлял примерно 17 тыс. руб. Итого – две тысячи рублей экономии.

Но самое главное —  вместе со снижением ставок обычно дорожает недвижимость. Именно поэтому в Европе, где ставка может быть близкой к нулю, ипотеку берет не каждый – жилье попросту очень дорогое.

Вернемся к статистике ЦБ: с конца 2017-го по конец 2018-го средний срок выдачи увеличился со 187 до 218 месяцев, и одновременно средняя ставка сократилась с 9,8% в 4 квартале 2017 года до 9,2% на конец 2018 года.

По идее, средний платеж должен был сократиться на 10%, но в реальности он вырос на 10%, потому что из-за роста цен на недвижимость выросла и средняя сумма ипотечного кредита.

Поэтому, как ни парадоксально, сейчас для оформления ипотеки сложился очень благоприятный момент, считает Михаил Матовников.

В условиях кризиса объем выдачи ипотечного кредита сократился — упали средние цены, недвижимость можно приобретать с существенными скидами. «Покупать квартиру лучше в кризис.

Ждать дешевой ипотеки в долгосрочной перспективе бессмысленно — это приводит к удорожанию жилья», — говорит Михаил.

Ипотечные лайфхаки. Как снизить выплаты за кредит на квартиру

Руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев отмечает, что в последние несколько лет Центробанк снижал ключевую ставку.

После введения антироссийских санкций она повысилась до 17%, а начиная с марта 2018 года её размер находился в районе 7,25–7,75%. На прошедшем в июле 2020 года заседании Центробанка было принято решение о снижении до 4,25%.

В связи с этим финансовые организации стали предоставлять более выгодные условия по ипотечным кредитам.

Ставки по ипотеке снижаются, но и платёжеспособность многих заёмщиков тоже падает. Сказываются последствия пандемии коронавируса. В такой ситуации всё более актуальным становится вопрос: как можно снизить выплаты по жилищному кредиту?

На ипотеке можно сэкономить, попросив скидку у застройщика. Она может быть минимальная — в районе 3%. Также можно сэкономить и на страховке. Надо отметить, что оформлять полис в первой же компании, которую рекомендует банк, лучше не стоит. По словам экспертов в сфере недвижимости, тарифы в разных страховых могут существенно различаться.

Кроме того, если возникли проблемы с внесением суммы, очевидным способом снизить выплаты станет рефинансирование. По словам аналитика ГК «ФИНАМ» Алексея Коренева, чаще всего рефинансировать ипотеку придётся в другом банке.

Дело в том, что кредитное учреждение, изначально выдавшее заём, не слишком заинтересовано, чтобы уровень процентных выплат снижался.

Именно из-за этого в последнее время наблюдается заметный переток клиентов от одного банка к другому.

Надо иметь в виду, что рефинансирование ипотечного займа в другом кредитном учреждении связано с существенными расходами, так как придётся заново собирать весь комплект документов, проводить экспертизы, получать заключения БТИ, — рассказывает аналитик Алексей Коренев.

По словам Артёма Деева, если платить ипотеку нужно довольно продолжительное время, клиенту выгодно снизить процент по кредиту. Если осталось несколько лет, то проценты банку «съедят» всю выгоду от процедуры. Также необходимо узнать, какие страховки требует новый банк.

По словам аналитика, на переоформление документов тоже понадобятся деньги: на оплату независимой оценки недвижимости, выплату государственной пошлины для оформления новой ипотеки и покупку нового страхового полиса.

Собирать бумаги и забирать их из предыдущего банка нужно очень быстро: пока новый банк не получил документы, он даёт повышенную ставку.

Старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова советует обращаться за реструктуризацией ипотечного кредита для снижения выплат.

Сейчас, когда ключевая ставка Банка России достигла 4,25% годовых, финансовые организации были вынуждены сокращать ставки по кредитным продуктам и ипотеке в том числе. Чудес здесь ждать не стоит, но снизить ставку на 0,5–1,5% вполне возможно, — рассказывает Анна Бодрова.

В свою очередь эксперт Артём Деев говорит, что при реструктуризации ипотечного кредита есть нюансы. Если у заёмщика была ранее хорошая кредитная история, не наблюдалось просрочек, банк может пойти ему навстречу, изменив платёж, но это бывает очень редко.

По его словам, потребуются документы, подтверждающие ухудшение материального положения клиента (справка из больницы о состоянии здоровья, справка о том, что супруга ушла в декрет, либо справка с работы о сокращении).

В таком случае уменьшается сумма регулярных выплат в соответствии с падением дохода.

Также для уменьшения выплат по ипотеке банк может предоставить кредитные каникулы. Он на определённое время оттянет кредитный долг, но при этом оставит только проценты или изменит периодичность выплат.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *